【课程前言】
★2008年，地产业又成为国家税务总局专项检查重点必查行业第一位，如何有效化解税务稽查风险？
★税务稽查如何看待5类收入的“企业所得税”、“营业税”、“土地增值税”呢？

【培训对象】
各房地产企业领导、主管财务工作领导、财务总监、财务部经理及会计、办税人员和税务师事务所、会计师事务所相关人员。
 
【课程大纲】
                                                
一、预售收入征税

（一）预售收入的含义
1.预售收入是全口径收入。包括定金、保证金、诚意金等
2.预售收入是收付实现制还是权责发生制？（此阶段是否缴纳营业税、土地增值税）
3.预售收入是否区分合法收入、非法收入？（如：非法预售、假按揭）

（二）预售收入征税要减去期间费用、主营业务税金及附加

（三）内资企业与外资企业预售收入征税之比较

1.是实际征收还是预征？    
2.少缴预售收入税款是否定性为偷税？
3.预售收入的申报表解读    
4.先租后售如何处理土地增值税？
5.内外资企业预售收入纳税与新《企业所得税法》衔接展望

（四）经济适用房预征企业所得税

二、预售收入转化为销售收入

（一）如何将预售收入合理转化为销售收入？
 
（二）确定计税成本

（三）计算实际毛利  
                    
（四）如何进行毛利额调整？

（五）纳税申报表解读预售收入转化为实际销售收入

（六）代收费用的所得税及营业税解析    
  
（七）代收费用的土地增值税解析

三、销售收入征税
（一）直接收款方式                       
（二）分期收款方式   
（三）委托销售方式：
1.收取手续费方式  
2.视同买断方式  
3.超基价分成方式
（四）包销方式的所得税、营业税征税规定
（五）差额征税解析（在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税）

四、视同销售

（一）先租后售（自产自用）

1. 83号文件的规定      
2. 31号文件的规定     
3.外资企业自产自用的规定
4.新所得税法关于自产自用的规定

（二）其他视同销售行为    
      
（三）视同销售少缴税款如何进行稽查定性？

五、预租收入的纳税规定

六、先租后售与售后租回是否确认为销售收入？

七、税务机关是如何稽查地产收入的？

（一）实地突击方法的运用   
     
（二）四类资料核对方法运用

（三）十三种账目检查方法全解读

八、地产企业成本稽查解读
（一）如何会划分成本对象？（五个标准）
 
（二）如何确立完工标准？（三个标志）

（三）如何分配共同成本？（5种方法） 
   
（四）确定可售面积常见问题

（五）计算单位可售成本 

（六）确定计税成本

（七）计税成本的调整（两步分摊）

九、成本存在主要问题

（一）有没有合法扣税凭证（有没有）？

1.旧法规定        
2.新所得税法的新思路

（二）发票真假的所得税检查与处理（真不真）？ 

（三）真票虚开的稽查（实不实）

（四）混淆成本对象       
                  
（五）不配比结转成本

十、地产企业的费用扣除

（一）十四项扣除成本的解读       
 
（二）新所得税法费用18项扣除项目的解读

十一、热点问题解析

（一）假按揭税务处理 
            
（二）产权置换税务处理

（三）预售形式假集资税务处理  
   
（四）减免的土地出让金税务处理

（五）拆迁补偿费、赔偿费、青苗补偿费等税务处理

十二、地产企业稽查案例解析（九种违法手段、五种稽查方法的展示）

十三、税务稽查应对基本理念 
      
（一）税务稽查应对基本理念        
（二）税务稽查基本程序（知己知彼）
（三）税务稽查常用方法解读        
（四）危机公关策略

十四、专家现场答疑

【讲师介绍】 张老师

       资深税务稽查官员，曾先后在税政、稽查部门任职，多年来一直参加国家税务总局的大案和要案稽查，如8.07潮汕骗税案、葆祥公司骗取出口退税案、国家税务总局7.26虚开发票案、“北京房地产稽查专案，全程参与“10.16”房地产所得税稽查专案等大案要案，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。并为各地市税务稽查系统做查前培训及稽查中督导，精通税务机关稽查模式与方法，深谙税收政策。其讲解贴近企业，为企业解决实际问题。在对税务业务骨干和企业办税人员多年的企业所得税业务知识培训工作中，积累了丰富的工作经验。案例丰富，其讲解紧贴企业实际，深入浅出，深受学员一致好评。

【报到时间及地点】

2008年8月28日至30日    天津    （28日全天报到）