【课程背景】

  《中华人民共和国企业所得税法》已于2008年1月1日正式施行,原《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发「2006」31号）已自动失效，企业针对《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函「2008」299号）如何正确理解“利润率”?期间费用和税金是否可以扣除？新规将如何处理如商品房作为办公或出租是否作为视同销售行为？如何依据国税函「2008」44号填报新《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》《条例》规定租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现？2008年度起出租方如何避免先交税款？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发「2006」187号）已于2007年实施，《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发「2007」132号）又于2008年1月1日起施行，两个土地增值税文件规范土地增值税清算鉴证业务，企业如何准备清算工作最大限度合法节税？
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函「2008」277号）对土地开发影响?根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税「2008」24号）企业如何按文件要求处理节税？
◆开发企业如何取得土地最能节税？拥有土地开发商如何转让税负最低？
◆土地拥有方如何绕开“招、拍、挂”？如何合法少交或不交税？
◆开发企业面对国税发[2006]187号如何制定尾盘操控技术来免交土地增值税？
◆房地产企业开发普通住宅如何定价？操作成本费用最大限度少交土地增值税？
◆普通住宅如何利用数学模型定价？
◆企业如何利用拆迁政策不交所得税？
◆房地产开发企业如何利用融资来避税？
◆房地产开发企业如何利用定向开发不交少交营业税及土地增值税？
◆商业、酒店开发如何规避应交税金70%？
◆房地产开发企业如何规范核算，规避所得税风险？
◆房地产开发企业如何递延收入缓解资金紧张程度？
◆境外融资瓶颈和上市难点及税务操作？
◆如何协调企业会计制度与税法的差异？
◆怎样正确地运用实用性技巧调整企业利润？怎样才能依法纳税、合理筹划？
◆物业税介绍及对房地产业影响？
◆如何全面筹划综合税负最低 如何进行涉税建账？……
为提高企业的财税管理水平,精确把握财税新政策,充分运用新所得税规定提升开发企业利润,做好土地增值税清算工作;正确运用适用性技巧调整企业利润,解决房地产企业经营中的疑点、难点问题;掌握最优节税筹划方案,实现企业利润最大化

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作领导、投融资经理、财务总监、财务部经理及会计、办税人员和税务师事务所、会计师事务所相关人员。

【课程大纲】

第一部分：《新企业所得税法》及实施条例解析与疑难问题精解
◆新企业所得税法及实施条例对纳税义务人、税前扣除标准和范围的新规定
◆对收入确认、对资产的税务处理、企业重组与清算原则及具体规定
◆对关联方交易的新调整规定、房地产企业影响分析
◆视同销售处理、成本费用扣除处理
◆国税发「2006」31号失效与新规探讨
◆《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函「2008」299号）解析

第二部分：所得税法税收筹划及案例运用
◆新企业所得税法与原内外资主要区别        
◆新企业所得税法下的扣除对影响运用
◆新企业所得税法下房地产企业上市融资变化  
◆设立分公司所避税及2008年运用
◆运用搬迁政策免征所得税（举2例,重点讲解）
◆内外资开发企业处理
◆房地产企业如何利用人工、借款利息等关联交易及2007年终汇算运用
 
第三部分：国税总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》解析及运用
◆正常收入处理             
◆代收费用处理       
◆报告出具与协调
◆预售收入备查簿管理、销售退回、销售折扣与折让处理
◆以土地使用权投资开发的项目处理
◆有无挂在往来帐不作销售收入申报纳税的情形      
◆以房换地、以房产补偿给拆迁户处理
◆土地作价入股投资或联营从事房地产开发、转让在建项目、将房地产抵债转让等
◆扣除项目不能够直接认定的，是否按照规定合理分摊 
◆土地使用权支付金额的审核
◆土地征用及拆迁补偿费的审核（如明显异常、政府或者他人承担已征用和拆迁等）
◆前期工程费的审核                               
◆建筑安装工程费的审核
◆基础设施费和公共配套设施费的审核               
◆房地产开发费用的审核
◆国家规定的加计扣除项目的审核（未进行任何形式的开发即转让的、仅进行土地开发如“三通一平”、不建造房屋即未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的等）
◆用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等处理  

第四部分：土地增值税处理及核算技巧运用
◆国税发[2006]187号、国税发[2007]132号在土地增值税审计运用，实操沟通处理
◆土地增值税的筹划总图              
◆土地增值税年终筹划案例（共6个重点讲解）
◆土地增值税扣除项目对年终所得税影响
◆土地增值税计提技巧
◆常规项目的鉴证业务处理及核算技巧  
◆非常规项目的鉴证业务处理及核算技巧

第五部分：营业税筹划及案例操作
◆合作建房、代建房回迁房处理             
◆定向开发处理
◆改房产销售为股权转让处理               
◆筹划建安公司设备
◆生产企业筹划自制混合销售               
◆物业二次出租节税
◆房地产公司开发大刀阔斧 防止马失前蹄    
◆土地转让方式对营业税影响案例

第六部分：房地产企业纳税筹划技巧与案例
◆房地产企业最基本、最常用的--转让定价方法
◆通过合作建房进行纳税筹划 
◆在某些情况下将销售房产业务转换为代建房业务可以节税
◆价外费用如何处理
◆打包出售：变资产转让为资本转让         
◆变中介为工程转包
◆如何对房地产企业销售费用进行纳税筹划   
◆销售与装修分开，节省税收吗
◆联合开发项目转让纳税筹划技巧           
◆企业组织形式的纳税筹划
◆将企业出租不动产取得固定收入变为企业内部分配行为不缴纳营业税

第七部分：企业自查及风险控制
◆所得税审计及税务检查要求          
◆提供资料及处理
◆审计意见及所得税调整              
◆主要差异处理
◆房地产业涉及主要税种及问题        
◆房地产业税务稽查流程及方法

第八部分：企业全面筹划介绍、专家现场问题解答

【课程大纲】阚振芳

        中国注册税务师、中国注册会计师、注册管理咨询师、北京中税通税务师事务所合伙人、著名房地产税收筹划实操专家。阚老师对开发企业所得税、营业税、土地增值税等税种操作有独到之处， 在《阳光节税》著作中第一次公开给出了土地增值税定价数学模型，精确测算出普通标住宅免税临界点定价系数1.67倍，以及高收益最低定价系数1.797倍。第一本披露2008年的企业所得税筹划案例的图书。第一次以筹划流程图的方式系统地揭示个人所得税、企业所得税、土地增值税的书，是国内目前案例最新，操作性最强的税收筹划实务手册。同时他还精通房地产全流程操作，为开发企业整个项目提供咨询。多次应邀在北京、上海、江苏、辽宁、广东、浙江、福建、成都等省市做筹划专场讲座，并担任多家企业顾问。
阚振芳老师授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,将最新法规与实务紧密结合，且从企业战略出发，所以听课对象最适宜开发企业老总、投融资经理、财务总监、经理、主管会计及税务师事务所、会计师事务所相关人员。